叶泊枫作品 趋势与周期 3：货币、债务与投资时钟全文阅读简介:趋势与周期 3：货币、债务与投资时钟最新章节章节目录 第 14 节 看懂债务循环，才能看懂房地产(第1页/共7页)
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我挺乐意接这种任务，有种类似在高考考场写命题作文的感觉。
推给我的题，大多跟股市楼市的利好政策相关。
一会儿让我解读「准现房」，一会儿又是「降二套房首付」、「认房不认贷」。
还约过我一次直播，讨论「降存量房贷降利率」。
料想未来一定还会有「一线城市取消限购」，「放开落户」，「抢人落户」……
所以大家淡定点，手上的筹码别那么早打出去，实惠还在后头。
真要让我说，这些利好不如一齐上来，别挤牙膏挤到最后跟生育似的——先是限制，怕你多生；后来允许你多生；现在鼓励你多生，但有用么？
尽管上头一直在出政策鼓励大家买房，有些地方甚至打着满足改善需求的旗号，降低多套房首付，变相鼓励炒房，专家也很早就呼吁救市，实际上也一直在救，又是债务展期，又是增发政府债专项债的……
M2 增速不是一直在高位运行么，7 月虽然下来点，但依然维持两位数。
但结果你也看到了，不是利好不给力，奈何楼市不争气，最近连环暴雷，碧桂园，中植，远洋，一个接一个，应接不暇，暴的速度比我写文速度还快。
尤其碧桂园，7 月中旬时，还在大张旗鼓地宣传「准现房」，我当时就 yygq 了一番——
这才几天，就暴了，当时信了他的邪，跑去交订金的购房者，现在不得悔青肠子啊？
信用这个东西，就跟景德镇的瓷器一样，做起来的时候，又慢又精细，砸碎只要一锤子。
而且现在的年轻人也确实不好骗了，当上多了，都上出经验了，7 月份的社融就很能说明问题：
社会融资规模增量为 5282 亿元，前值 42241 亿元。新增人民币贷款 3459 亿元，前值 30500 亿元。
7 月居民贷款减少 2007 亿元，同比多减 3224 亿元。
有些朋友可能平时不关注数据，这意思就是大家不借钱了。
往好的说，是居民在主动降杠杆；
往坏的说，就是资产负债表收缩，这个词最近是不是经常听到？以后会更常听到，大家先掌握起来。
你这边一收缩，那他那边就难受了。
因为他的债务，是用你的债务做地基的，你抽走地基，他就塌方了。
这个过程说起来有点复杂，但可以解释为什么楼市救了这么久，还是救不回来。
房地产是个热门话题，网上讲的人车载斗量，我自己就搞过很多科普，很多事都被讲烂了，再讲的话，如果不刨到根，估计大家也不想看。
所以我今天打算刨一下根——房地产越来越凉，是周期到顶，注定救不回来了？还是大招没开？
有些人始终认为，只要放水刺激需求，再取消限购释放需求，房价就能再一次上涨。
是这样吗？
难道不是这样？之前的货币化棚改，再之前的 4 万亿，不都把房价刺激起来了吗？
为了打消大家的疑虑，我争取用一篇文章，就讲清楚房地产所创造的债务循环，让你一眼就看懂它的 bug 和上限。
另外债务周期还是更高维度的知识，在预测房价这块，比「短期看金融，中期看土地，长期看人口」要靠谱得多。
它甚至不光可以解释房价的涨跌，还能解释宏观经济的走向，比如为什么我们现在面临「通缩」风险？为什么存款那么多，消费却刺激不起来？
讲债务循环，首先要解决的问题就是——债务有什么用？
现在大家都觉得债务是不好的，是陷阱，是枷锁，一个人要是有高额房贷，再碰上中年失业，那简直要五雷轰顶。
但前几年你可不是这么想的，当时大家劝一个人买房，最常用的话术，就是「买房，是我们普通人唯一可以加长期杠杆的方式。」
你看，那时候债务还是好事，它是撬动高价值资产的杠杆，是我们可以提前享受生活的福报。
那个中国老太太和美国老太太在天堂相遇的故事，听得耳朵都起茧子了。
上面讲的是债务对个人的作用，那债务对整个经济有什么作用呢？
经济，概括起来讲，就是生产和消费，但归根到底还是消费。
因为需求是一切价值的开端，没有需求，生产就是过剩，就会制造问题。
所以经济增长在某种程度上讲，就是要创造需求的增长，或者说先有需求的增长，再有生产效率的提升。
而债务，就可以有效刺激总需求的增长！
比如大学生小 A 想买台手机，看了眼余额，钱不够。
要是存钱买手机，得从后面几个月的生活费里一点点省出来，现在银行说
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